報告:“保交樓”仍將是房市核心點,投資或將逐步迴歸正常合理水平

報告:“保交樓”仍將是房市核心點,投資或將逐步迴歸正常合理水平

2月12日,克而瑞研究發佈的報告顯示,2024年商品房銷售將繼續保持震盪修復的格局,預計全年面積、金額下降5%左右,同時保交樓是市場核心點和聚焦點。

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報告稱,2023年全年商品房銷售面積、金額爲11.17億平方米、11.66萬億元,分別較2022年下降8.5%和6.5%,降幅分別較2022年大幅收窄15.8和20.2個百分點。其中商品房銷售面積回到2014年,商品房銷售金額則略高於2016年。若與2021年行業頂峰相比,面積、金額分別下降35%和34%,行業繼續出清、延續築底行情。

從季度走勢來看,2023年行業銷售表現呈“前高中低後穩”格局。 一季度銷售迎來“小陽春”,在後疫情時期需求集中釋放下快速衝高。1-3月商品房銷售額30545億元,同比增長4.1%,累計增速自2022年以來首次轉正。其中,3月商品房銷售面積、金額分別達到14813萬平方米、15096億元,絕對量位於近一年第三高點和次高點。面積同比降幅大幅收窄,金額同比也時隔20個月轉正,達6.3%。

二季度在供應收縮、需求退潮下銷售回暖、市場復甦動能快速衰退。1-6月,商品房銷售面積59515萬平方米,同比下降5.3%,降幅較1-5月擴大4.4個百分點,累計增速連續兩個月加速下滑,增速回歸至年初市場剛啓動水平。商品房銷售額63092億元,僅增長1.1%,增幅較1-5月大幅收窄7.3個百分點。而單月數據則更能反映市場熱度、復甦動能快速下滑的趨勢。

三、四季度中央至地方出臺一系列利好政策,且隨着供應加碼,銷售金額、面積在低位迎來邊際改善。一方面體現在自下半年以來面積、金額累計降幅雖在擴大,但降速逐月收窄;另一方面,面積、金額同比增速降幅在收窄。由此可見,當前房地產市場仍處在底部修復、邊際改善企穩的階段,市場信心和購房預期的修復正在持續進行。報告認爲房地產的優化政策持續釋放後有一定積極效應,這一點從商品房銷售金額、面積單月同比降幅企穩、收窄也可見一斑。但政策發揮依然需要過程,房地產市場正處於轉型期的調整中,延續脈衝式、波動式的修復是主旋律。

另外,在“保交樓”政策帶動下,各地加強對房地產重點項目調度,2023年竣工面積高出過去十年均值1.5%,且由於2022年基數較低,增速也是創下近十年新高。

展望未來,第一,2024年商品房銷售保持震盪修復的格局,預計全年面積、金額下降5%左右。報告認爲,房地產利好政策持續釋放後有一定積極效應,這一點從商品房銷售金額、面積單月同比降幅企穩、收窄也可見一斑。但政策發揮依然需要過程,行業仍將在底部運行一段時間。另外,城市間分化將是行業底部企穩的主旋律,核心城市抗風險性、城市韌性仍看高一線。

第二,保交樓是市場核心點和聚焦點,支撐2024年竣工面積增速維持10%-15%區間。無論從近期中央化風險的表態,亦或是地方政策舉措來看,保交樓都將是行業未來出清過程中的核心問題,住房問題一方面是金融問題,另一方面也是民生問題,因此竣工短期仍有保障和支撐。

第三,房企資金面實質改善尚需時日,“無錢無地”的局面使2024年新開工增速預計仍將維持在-15%左右。短期新開工意願大幅提升難度較大,資金壓力仍是懸頂之劍,多數房企銷售回款重心在“保交樓”。另外,拿地大幅下滑之下企業新開工規模也將受到負面影響,僅靠央國企開工並不能扭轉開工弱格局。

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第四,土地、新開工等先行指標底部震盪影響開發投資繼續小幅下滑,預計2024年跌幅維持5%-8%之間。值得注意的是,隨着保障性住房落地以及城中村改造的加速,房地產投資額仍將有一定支撐,或將逐步迴歸正常合理水平。

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